Veelgestelde vragen

Value Vastgoedfondsen is er voor beleggers die op zoek zijn naar een investering in vastgoed met focus op cashflow én waardegroei. Ons fonds biedt toegang tot een gediversifieerde portefeuille van kwalitatief vastgoed, zonder de complexiteit van direct eigendom.

Onze beleggers zijn vaak:

• Ondernemers die rendement uit vastgoed willen, maar geen tijd hebben voor marktkennis of beheer.
• Ex-verhuurders die vanwege Box 3-aanpassingen hun panden verkochten, maar vastgoed in hun portefeuille willen behouden.
• Professionele beleggers die hun vastgoedallocatie willen uitbesteden aan gespecialiseerde partijen. 

Wij werken al meer dan 15 jaar in het vastgoed. In die tijd hebben we meer dan 100.000 m² ontwikkeld en elk onderdeel van het proces zelf gedaan: van bouwen tot verhuren. We weten dus precies hoe de markt werkt, omdat we er zelf middenin staan. 

Die jaren in het veld hebben ons niet alleen kennis opgeleverd, maar ook een sterk netwerk. Dat netwerk geeft toegang tot deals die je niet op Funda vindt. En vaak is dat precies het verschil tussen een gewone en een écht goede investering.

Wat ons sterk maakt, is dat we alles zelf kunnen: van technische bouwkennis tot financiële structuur, van marktanalyse tot verhuur. Daardoor kunnen we sneller schakelen, scherp inkopen en efficiënt beheren. Dat zie je terug in het rendement.

Vastgoedbeleggen is complex en kostbaar. Om succesvol te zijn heb je niet alleen veel geld nodig, maar ook diepgaande kennis van de markt. Voor de meeste mensen is dit een onoverkomelijke drempel. Met ons fonds bieden we een oplossing: investeerders brengen kapitaal in, wij leveren de kennis en het harde werk.

Bij Value draait het niet om ingewikkelde modellen, maar om praktijkervaring en gezond verstand. Wat ons onderscheidt is onze werkwijze gebaseerd op drie kernprincipes. 

Ten eerste zijn we kieskeurig: Vanuit ons netwerk krijgen we wekelijks diverse objecten aangeboden. Maar we kopen alleen als de prijs lager ligt dan de échte waarde. Dit betekent strikte criteria en alleen de beste kansen kiezen. Liever één topdeal dan tien twijfelgevallen.

Ten tweede maken we vastgoed meer waard door zelf de handen uit de mouwen te steken. Vanaf dag één zit er een buffer tussen wat we betalen en wat het echt waard is. In financiële termen heet dat de ‘margin of safety'.

Ten derde zorgen we voor slimme spreiding in onze portefeuille. We combineren woningen en commercieel vastgoed. Woningen leveren stabiele huurinkomsten, commercieel vastgoed zorgt voor hoog direct rendement. Zo creëren we zekerheid én optimale waardegroei.

Deze combinatie van selectiviteit, waardevermeerdering en slimme spreiding zorgt ervoor dat we vanaf dag één een buffer hebben tussen wat we betalen en wat vastgoed echt waard is. 

Ja, wij investeren ons eigen geld mee in het fonds. Deze persoonlijke inleg zorgt ervoor dat onze belangen parallel lopen met die van jou. Dit gedeelde risico motiveert ons om altijd zorgvuldige beslissingen te nemen en voor langetermijnwaarde te kiezen.

Nee, Value Vastgoedfondsen heeft geen AFM-vergunning maar opereert onder een vrijstelling. Door onze fondsstructuur, het type investeerders dat we bedienen, en de manier waarop we opereren, vallen we onder een uitzondering op de vergunningplicht. Ondanks dat we geen AFM-vergunning hebben, zijn we wel geregistreerd bij de AFM. Als light-beheerder zijn wij verplicht jaarlijks te rapporteren over de voornaamste financiële instrumenten waarin wij handelen, evenals over de voornaamste risicoposities en belangrijkste concentraties van onze beheerde beleggingsportefeuilles.

Risicobeheer staat centraal in onze investeringsaanpak. Wij hanteren tien principes om risico's bij onvoorziene omstandigheden te beperken:

1. Selectieve Aankoopstrategie
Van alle wekelijks aangeboden vastgoedkansen selecteren wij slechts een fractie die voldoet aan onze strikte criteria. Deze selectiviteit minimaliseert het risico op slechte investeringen.

2. Uitgebreide Due Dillegence
Elk vastgoedobject ondergaat een grondige toetsing voordat wij investeren: technische inspectie van de bouwkundige staat, juridische controle van bestemming en vergunningen, en commerciële analyse van verhuurpotentie en rendementen. Deze aanpak voorkomt onaangename verrassingen en waarborgt kwaliteitsinvesteringen.

3. Onafhankelijke Investeringscommissie
Elke investeringsbeslissing wordt voorgelegd aan een investeringscommissie, bestaande uit ervaren vastgoedprofessionals. Deze commissie beoordeelt objectief of een investering voldoet aan de fondsdoelstellingen en risicoparameters. Alleen projecten die unanieme goedkeuring krijgen van de commissie worden uitgevoerd.

4. Gediversifieerde Portefeuille
Onze verdeling tussen woningen en commercieel vastgoed zorgt voor natuurlijke risicospreiding. Woningen vormen een defensieve basis met stabiele huurinkomsten, terwijl commercieel vastgoed zorgt voor hogere rendementen. Deze balans beschermt tegen sectorspecifieke risico's.

5. Conservatieve Financieringsstructuur
Met maximaal 60% bankfinanciering hanteren wij een conservatieve Loan-to-Value ratio. Dit betekent dat vastgoedprijzen met 40% zouden moeten dalen voordat er sprake is van een problematische situatie. Historisch gezien zijn dergelijke dalingen in Nederland uiterst zeldzaam. Door deze lage financieringsgraad staan wij financieel sterk en kunnen banken niet zomaar beslag leggen op het vastgoed.

6. Echte eigendomsrechten
Als investeerder ben je geen crediteur maar daadwerkelijk mede-eigenaar van het onderliggende vastgoed. Dit betekent dat je geld zit in echte gebouwen die altijd waarde houden. Zelfs in het geval van problemen, blijft je eigendomsrecht intact.

7. Juridische bescherming
Het vastgoed is eigendom van het fonds, met duidelijke juridische eigendomsstructuren. Jouw rechten als investeerder zijn wettelijk beschermd en vastgelegd in de fondsvoorwaarden. Een onafhankelijke bewaarder houdt toezicht op de naleving van alle regels.

8. Onafhankelijke waardering
Onze panden worden getaxeerd door onafhankelijke, gecertificeerde taxateurs. Je ontvangt periodiek updates over de werkelijke waarde van je investering. Deze transparantie voorkomt verrassingen en zorgt ervoor dat je altijd weet waar je staat.

7. Vastgoed is een fundamentele behoefte
Vastgoed is gebaseerd op een fundamentele menselijke behoefte: wonen, werken en ondernemen. Deze behoefte verdwijnt nooit, waardoor vastgoed altijd intrinsieke waarde behoudt. Zelfs tijdens economische crises blijft er vraag naar vastgoed bestaan.

8. Inflatiebescherming
Vastgoed is een effectieve bescherming tegen inflatie. Huurprijzen stijgen mee met inflatie, terwijl de nominale waarde van vastgoed ook meegroeit. De waarde van je investering blijft daardoor behouden, ook in tijden van stijgende prijzen.

9. Beperkte marktvolatiliteit
In tegenstelling tot aandelen die dagelijks kunnen schommelen, vertoont vastgoed minder volatiliteit. Vastgoedprijzen bewegen geleidelijk en zijn minder gevoelig voor kortstondige marktsentimenten. Dit zorgt voor rust en voorspelbaarheid in je portefeuille.

10. Bewezen track record
Vastgoed heeft in Nederland een bewezen track record van waardegroei over decennia. Onze selectieve aanpak, gecombineerd met actieve waardevermeerdering, bouwt voort op deze historische prestaties.

Zoals bij elke investering zijn er ook bij vastgoed risico's waar je rekening mee moet houden. We onderscheiden drie categorieën:

Marktrisico's: Vastgoedprijzen kunnen dalen door economische omstandigheden, rentestijgingen verhogen de financieringskosten, en lokale ontwikkelingen (zoals nieuwe infrastructuur) kunnen de waarde beïnvloeden.

Operationele risico's: Huurders kunnen vertrekken waardoor inkomsten wegvallen en onverwachte onderhouds- of renovatiekosten kunnen optreden.

Liquiditeitsrisico: Vastgoed is minder liquide dan aandelen - je kunt niet van de ene op de andere dag uitstappen. Ook veranderende regelgeving kan impact hebben op rendement en waarde.

Ja, je bent mede-eigenaar van het vastgoed. Dit betekent dat je investeert in echte gebouwen met intrinsieke waarde. Je bent geen crediteur die geld uitleent, maar je hebt daadwerkelijke eigendomsrechten op het vastgoed. Zelfs bij problemen blijft jouw eigendomsrecht intact, omdat het vastgoed eigendom is van het fonds waarin jij participeert. Deze eigendomsstructuur biedt meer zekerheid dan beleggingsvormen waar je alleen aanspraak hebt op papieren waarde.

We zoeken naar objecten met een structureel hoog rendement bij relatief laag risico. Vanuit ons netwerk krijgen we wekelijks diverse objecten aangeboden. Maar we kopen alleen als de prijs lager ligt dan de échte waarde. Dit betekent strikte criteria en alleen de beste kansen kiezen. Liever één topdeal dan tien twijfelgevallen. Voorbeelden van topdeals: 

• Een object dat onder de marktprijs wordt aangeboden
• Een object met structureel hoog rendement bij relatief laag risico
• Een pand met lage huurinkomsten, maar veel potentieel na renovatie
• Een object met waardegroei door splitsing of verduurzaming
• Een off-market deal of gedwongen verkoop

Ons fonds investeert in een mix van woningen en commercieel vastgoed. Deze spreiding zorgt voor een goede balans tussen stabiliteit en groei. We kiezen bewust voor vastgoed waar we zelf waarde kunnen toevoegen door betere verhuur, een likje verf, splitsing of andere slimme optimalisaties. Alle panden liggen in Nederland op locaties met goede toekomstperspectieven en moeten passen binnen onze conservatieve financieringsstructuur.

Geen ontwikkeling of nieuwbouw
We richten ons uitsluitend op bestaand vastgoed en doen geen nieuwbouw of ontwikkeling. Onze strategie richt zich op het kopen van vastgoed om vervolgens met slimme ingrepen de waarde verder te verhogen.

We focussen ons op gebieden met een stabiele vraag en groeiende economie. Onze voorkeur gaat uit naar de Randstad, universiteitssteden, economisch sterke regio's met grote werkgevers, en goed bereikbare locaties aan belangrijke verkeersaders.

Wat we vermijden
We mijden regio's met structurele krimp, slechte bereikbaarheid of eenzijdige economische afhankelijkheid. Ook kijken we kritisch naar gebieden waar de vastgoedprijzen al ver boven de fundamentele waarde zitten. 

Compounding interest, ook wel samengestelde rente genoemd, betekent dat je niet alleen rendement krijgt over je oorspronkelijke investering, maar ook over het rendement dat je al hebt verdiend.

In plaats van dat je elk jaar hetzelfde bedrag verdient, groeit je vermogen steeds sneller omdat je niet alleen rendement krijgt over je oorspronkelijke investering, maar ook over het rendement dat je al hebt gemaakt.

Het werkt als een sneeuwbal die van een berg rolt: klein begint, maar steeds groter en sneller wordt. Hoe langer je je geld laat staan, hoe krachtiger dit effect wordt. Daarom zeggen we weleens dat tijd je beste vriend is bij beleggen.

Onze financieringsstructuur is simpel en veilig opgezet. Voor elke vastgoedaankoop gebruiken we maximaal 60% bankfinanciering en 40% eigen vermogen van het fonds. Dit betekent dat van een pand van €1 miljoen, €600.000 geleend wordt en €400.000 uit het fonds komt.

Deze 60/40 verhouding zorgt voor een gezonde balans: de lening geeft ons meer koopkracht om betere rendementen te behalen, maar we blijven conservatief genoeg om risico's te beperken. Vastgoedprijzen zouden met 40% moeten dalen voordat er financiële problemen ontstaan. Historisch gezien komt dit vrijwel nooit voor in Nederland.

De banklening wordt geleidelijk afgelost uit de huurinkomsten. Van de jaarlijkse huurinkomsten die we verdienen, gebruiken we 2% voor aflossing. Hierdoor daalt de schuld automatisch en bouwt het fondsvermogen op. Na 7 jaar is een deel van de lening afgelost en heb je als investeerder geprofiteerd van zowel de huurinkomsten als de waardegroei van het vastgoed.

Een hefboomfinanciering betekent dat je geleend geld gebruikt om meer vastgoed te kunnen kopen dan met alleen eigen geld mogelijk zou zijn. Het werkt als een hefboom die je koopkracht vergroot. Het hefboomeffect verhoogt je rendement, maar vergroot ook het risico. Daarom zijn we voorzichtig en lenen maximaal 60%. Veel minder dan de 70-80% die mogelijk is. Zo haal je wel het voordeel van de hefboom, maar houd je het risico beperkt.

Loan to Value (LTV) is de verhouding tussen de lening en de waarde van het vastgoed, uitgedrukt in een percentage. Het laat zien hoeveel procent van de vastgoedwaarde gefinancierd wordt met geleend geld.

Zo rekenen je het uit: 
LTV = (Lening ÷ Vastgoedwaarde) × 100

Voorbeeld:

• Vastgoed waarde: €1.000.000
• Banklening: €600.000
• LTV = €600.000 ÷ €1.000.000 = 60%

We streven naar een totaalrendement van 9,75% per jaar, opgebouwd uit verschillende componenten die samenwerken voor een aantrekkelijk resultaat.

Het fonds keert vast 6% rendement per jaar uit vanuit de huurinkomsten. Hiervan ontvang je 4% rechtstreeks, uitgekeerd in vier gelijke kwartaaltermijnen. 2% van het rendement wordt gebruikt om de banklening af te lossen. In plaats van cash uitkering bouw je hiermee vermogen op door schuld af te lossen en daalt de schuldratio.

Als mede-eigenaar van het vastgoed is de waardegroei ook voor jou. We streven naar 3,75% per jaar. De waardegroei realiseren we door:

• Aankopen onder marktwaarde
• Natuurlijke groei van vastgoedprijzen
• Inflatie-indexering van huurcontracten
• Onze optimalisatie van panden

Nee, het verwachte rendement van 9,75% per jaar is geen garantie maar een prognose gebaseerd op onze aanpak. Zoals bij elke investering zijn er altijd risico's die het rendement kunnen beïnvloeden.

Waarom we vertrouwen hebben in deze prognose
Onze berekening is gebaseerd op bewezen elementen: stabiele huurinkomsten uit vastgoed, historische waardegroei van Nederlands vastgoed, en onze eigen expertise om panden meer waard te maken.

Wat kan het rendement beïnvloeden
Economische omstandigheden, veranderingen in de vastgoedmarkt, renteontwikkelingen, of onvoorziene kosten kunnen het rendement hoger of lager maken dan verwacht. Ook de kwaliteit van individuele vastgoedinvesteringen speelt een rol.

Onze aanpak
Door onze selectieve aankoopstrategie, maximaal 60% financiering, en spreiding over verschillende vastgoedtypes minimaliseren we deze risico's zoveel mogelijk. Het resultaat is een realistische prognose waar we zelf ook vol vertrouwen in investeren.

Je ontvangt elk kwartaal een uitkering. Dit betekent dat je vier keer per jaar, om de drie maanden, geld op je rekening krijgt gestort. Uitkeringsschema:

• Kwartaal 1: januari-maart (uitbetaling in april)
• Kwartaal 2: april-juni (uitbetaling in juli)
• Kwartaal 3: juli-september (uitbetaling in oktober)
• Kwartaal 4: oktober-december (uitbetaling in januari)

De minimale inleg voor ons vastgoedfonds is €100.000. Er is geen absolute maximale grens voor je investering. Wel kijken we naar de totale fondsgrootte en zorgen we ervoor dat het fonds niet te groot wordt om nog wendbaar en efficiënt te blijven.

Ja, je kunt uitstappen uit het fonds tegen de actuele taxatiewaarde van je investering. Onder de voorwaarde gesteld in het informatie memorandum. Hoewel vastgoed een langetermijn investering is, begrijpen we dat persoonlijke omstandigheden kunnen veranderen.

Je dient je uitstapverzoek in vóór het einde van een kwartaal, waarna we de actuele waarde van je investering laten vaststellen door een onafhankelijke taxateur. Je ontvangt dan je deel uitbetaald tegen deze getaxeerde waarde.

We rekenen geen eigen kosten voor uitstappen. Wel berekenen we externe kosten die nodig zijn voor uittreding, zoals taxatiekosten voor het vaststellen van de actuele waarde.

Ja, je kunt je participatie overdragen aan een andere partij. Onder de voorwaarde gesteld in het informatie memorandum. 

Het proces werkt als volgt: wij kopen jouw participatie terug tegen de actuele taxatiewaarde en geven vervolgens een nieuwe participatie uit aan de koper. De nieuwe investeerder moet wel voldoen aan dezelfde voorwaarden als bij een gewone instap, inclusief de minimale inleg van €100.000.

Wij regelen alle juridische en administratieve zaken rondom deze transactie. Beide partijen tekenen de benodigde documenten. Vanaf het moment van heruitgifte neemt de nieuwe investeerder jouw positie in het fonds over met alle rechten en plichten.

Elke nieuwe uitgifte moet door ons worden goedgekeurd om te zorgen dat de nieuwe investeerder geschikt is en past binnen onze fondsstructuur.

Nee, ons fonds heeft een gesloten structuur. Dat betekent dat bijstorten niet mogelijk is. Deze structuur zorgt voor stabiliteit en voorspelbaarheid in de fondsgrootte, wat belangrijk is voor onze investeringsstrategie.

We lanceren periodiek wel nieuwe fondsen wanneer we voldoende aantrekkelijke vastgoedkansen hebben gevonden. Als bestaande investeerder krijg je voorrang en vroege toegang om in deze nieuwe fondsen te investeren.

Na 7 jaar verkopen we het vastgoed uit het fonds en keren het volledige resultaat uit aan de investeerders. Dit is het moment waarop je de totale waardegroei ontvangt die gedurende de looptijd is opgebouwd. We verkopen alle panden tegen de dan geldende marktwaarde. Door onze actieve waardevermeerdering en de natuurlijke groei van vastgoedprijzen verwachten we dat de panden aanzienlijk meer waard zijn dan bij aankoop.

We streven naar een netto rendement voor investeerders van 9,75% per jaar. Dit betekent dat onderstaande kosten al zijn afgetrokken van dit rendement. Wat je ontvangt is dus echt jouw deel.

• Emissiekosten: 1,50% Eenmalige kosten bij instap voor administratie, juridische zaken en het opzetten van je participatie in het fonds.
• Management fee: 0,60% per jaar voor het dagelijkse beheer van het fonds: vastgoedbeheer, administratie, rapportage, en alle operationele zaken.
• Acquisitie/dispositie fee: 0,45% Voor het vinden, onderzoeken en aankopen van vastgoed. Deze kosten maken we alleen als we daadwerkelijk vastgoed kopen.
• Performance fee: 40% Bij verkoop van de vastgoedportefeuille aan het einde van de looptijd ontvangen wij 40% van het rendement boven de 6%.
• Geen uitstapkosten: We rekenen geen eigen kosten voor uitstappen. Wel berekenen we externe kosten door die gemaakt worden voor uittreding, zoals taxatiekosten.

Onze fees zijn voornamelijk kostendekkend: we verdienen hoofdzakelijk op de performance fee aan het einde van de looptijd of wanneer een investeerder eerder uitstapt. Hierdoor hebben wij er groot belang bij dat we een uitstekende performance behalen.

Ons fonds is fiscaal transparant. Dit betekent dat alle winst direct doorstroomt naar jou als investeerder zonder dat er eerst belasting wordt ingehouden op fondsniveau.

Als investeerder ben je zelf verantwoordelijk voor de afdracht van belasting aan de Belastingdienst over je rendement uit het fonds. Wij houden geen belasting in en doen geen afdrachten namens investeerders.

Je kunt kiezen om privé te investeren of zakelijk. De optimale belastingstructuur hangt af van je inkomen, vermogen, en andere investeringen. We adviseren daarom altijd om in overleg met je belastingadviseur te bepalen op welke manier je het beste in ons fonds kunt investeren.

De belasting afhandeling is eenvoudig georganiseerd. Wij verstrekken je jaarlijks een compleet overzicht met alle relevante gegevens voor je belastingaangifte: de waarde van je investering, ontvangen uitkeringen, en eventuele wijzigingen in je participatie. Deze informatie is direct geschikt voor gebruik door jou of je belastingadviseur. Je bent zelf verantwoordelijk voor het aangeven en afdragen van belasting aan de Belastingdienst. Ons fonds houdt geen belasting in en doet geen afdrachten namens investeerders.

We rapporteren elk kwartaal over de prestaties en ontwikkelingen van het fonds. Deze kwartaalrapportages geven je een compleet beeld van hoe je investering ervoor staat. Aan het einde van het jaar ontvang je een uitgebreide jaarrapportage die ook dient als jaaroverzicht voor je belastingaangifte. Deze bevat een volledige terugblik op het jaar en alle benodigde cijfers. Alle rapportages zijn direct beschikbaar in je persoonlijke dashboard, zodat je altijd terug kunt kijken naar eerdere rapporten.

Je hebt 24/7 digitaal inzicht in je investering via ons online platform. Hier kun je altijd de actuele waarde van je participatie bekijken, evenals alle uitkeringen en ontwikkelingen in de portefeuille.

• Online dashboard: In je persoonlijke dashboard zie je altijd de actuele waarde van je investering, hoeveel je elk kwartaal hebt ontvangen, en hoe het totale fonds presteert. Alle informatie wordt geüpdatet op basis van actuele taxaties.
• Periodieke rapportages: Elk kwartaal ontvang je een rapportage met de prestaties van het fonds, updates over de vastgoedportefeuille, en eventuele wijzigingen in de samenstelling. Deze rapporten geven je inzicht in vastgoedobjecten en onze activiteiten.
• Onafhankelijke taxaties: De waarde van het vastgoed wordt periodiek vastgesteld door onafhankelijke, gecertificeerde taxateurs. Hierdoor weet je zeker dat de waardering objectief en marktconform is.
• Transparante communicatie: Bij belangrijke ontwikkelingen informeren we je proactief. Denk aan nieuwe vastgoedaankopen, verkopen, of significante waardeveranderingen. Je wordt altijd tijdig en volledig geïnformeerd.
• Persoonlijke begeleiding: Voor vragen kun je altijd contact opnemen met ons team. We staan klaar om toelichting te geven op rapporten of ontwikkelingen.

Ja. We tonen alle fondsen, inclusief concurrenten, met hun voor- en nadelen. Onze overtuiging is dat transparantie uiteindelijk het beste is voor iedereen.